Fac simile accordo di riduzione del canone di locazione

Una riduzione del canone di locazione, se bene strutturata, protegge gli interessi sia del locatore sia del conduttore e riduce il rischio di future controversie. Questa breve guida illustra in modo pratico le fasi essenziali per redigere un accordo efficace: definire l’entità e la durata della riduzione, stabilire le modalità di calcolo e di pagamento, prevedere clausole di recesso e di ripristino del canone, e indicare eventuali effetti su garanzie, spese e obblighi fiscali e di registrazione. Fondamentali sono la chiarezza del linguaggio, la corrispondenza tra la volontà delle parti e le clausole scritte e la conformità alla normativa vigente; per sicurezza, è sempre consigliabile una revisione finale da parte di un professionista. Le pagine seguenti propongono modelli, esempi pratici e checklist per comporre un accordo solido e condiviso.

Come scrivere un accordo di riduzione del canone di locazione

Per scrivere un accordo di riduzione del canone di locazione in modo efficace e sicuro occorre procedere con precisione linguistica e consapevolezza giuridica: l’atto deve rendere immediatamente intellegibile quale punto del contratto originario viene modificato, in che misura, quando decorre la modifica, per quanto tempo resta in vigore e quali conseguenze produce sulle altre obbligazioni delle parti. In generale si decide se redigere un vero e proprio contratto nuovo che sostituisca l’originario oppure una semplice scrittura privata integrativa (o transattiva) che rimanga collegata al contratto di locazione esistente; in entrambe le ipotesi è fondamentale richiamare testualmente il contratto originario fornendo data, parti coinvolte, eventuale numero di repertorio e ogni riferimento utile per evitare ambiguità.

All’apertura del documento è opportuno inserire una breve premessa che ricostruisca in poche righe lo stato di fatto: chi sono le parti (con indicazione anagrafica e dati fiscali ove rilevante), quale immobile è oggetto della locazione e qual era il canone originario. Questa introduzione non deve essere prolissa, ma deve consentire a chiunque legga il testo di comprendere subito l’oggetto dell’accordo e la ragione della modifica, soprattutto se la riduzione è concordata in risposta a circostanze particolari (calo di fatturato, emergenza straordinaria, lavori, ecc.). A seguire va formulata la clausola principale che modifica l’importo del canone: la nuova formulazione deve indicare l’importo antecedente e quello ridotto, la periodicità del pagamento, la decorrenza esatta della riduzione e, se necessario, la disciplina del prima e del dopo (ad esempio se la riduzione si applica retroattivamente, se il canone viene pro tempore ridotto e poi ripristinato automaticamente, o se la riduzione è permanente).

È cruciale definire la durata e le condizioni di cessazione della riduzione: specificare una data certa o un evento determinato che ne segna la fine riduce i margini di contestazione. Quando la riduzione è temporanea, stabilire chiaramente la data di riallineamento al canone originario evita ambiguità; se invece la riduzione è subordinata al verificarsi di condizioni (ad esempio: fino al termine dei lavori, fino al raggiungimento di un fatturato minimo, fino alla fine di uno stato di emergenza), occorre descrivere con precisione come si determinerà il verificarsi di tali condizioni e quali prove documentali saranno ammissibili. La disciplina dei pagamenti durante il periodo di riduzione deve essere coerente con il contratto originario: indicare se cambiano le scadenze, le modalità di versamento, l’applicazione di interessi in caso di ritardo e la possibilità di compensare eventuali crediti maturati prima dell’accordo.

Non trascurare la questione delle garanzie e dei depositi: se il deposito cauzionale o le fideiussioni erano commisurati al canone originario, è necessario prevedere espressamente se rimangono inalterati, se si riducono in proporzione o se e come verranno adeguati. Se risultano garanti, la loro adesione scritta alla modifica è raccomandabile perché la riduzione potrebbe incidere sui loro obblighi; analogamente, se la modifica incide su garanzie reali, va valutata la rilevanza pratica e giuridica del loro adeguamento. Prevedere poi le dichiarazioni e le garanzie delle parti consente di chiarire che entrambe agiscono in piena consapevolezza e senza vizi di volontà: ad esempio, dichiarare che non esistono pendenze, che il locatore non ha pregiudizi patrimoniali rilevanti e che il conduttore non è inadempiente, può evitare future contestazioni.

La disciplina dell’inadempimento merita particolare attenzione: l’accordo dovrebbe precisare se la riduzione è condizionata al rispetto di nuovi impegni (per esempio pagamento puntuale del canone ridotto) e quali siano le conseguenze in caso di mancato rispetto. È utile prevedere un meccanismo di risoluzione o di ripristino del canone originario in caso di violazione, definendo termini di preavviso e possibilità di cure periodiche, evitando però formule vaghe che potrebbero risultare inefficaci in sede contenziosa. Anche la clausola sull’intero accordo deve trovare spazio: dichiarare che la modifica costituisce l’integrale definizione delle intese relative alla riduzione del canone evita l’insorgere di intese parallele non formalizzate.

Per quanto riguarda gli aspetti formali, è importante includere una clausola che disciplini le comunicazioni fra le parti: indicare modi e indirizzi per le notifiche e stabilire quando una comunicazione si considera pervenuta preserva certezze procedurali. Economicamente e fiscalmente rilevante è la questione dell’imposta di registro e degli oneri fiscali: in molti ordinamenti una modifica del canone richiede registrazione o aggiornamento della registrazione del contratto e il pagamento di imposte o bolli; pertanto l’accordo dovrebbe indicare chi assume l’onere della registrazione e dell’eventuale imposta di bollo, o rimandare a un accordo separato, e raccomandare la consulenza di un professionista fiscale per evitare sanzioni. In presenza di soggetti terzi, come garanti o istituti finanziari, verificare contrattualmente la necessità dei loro consensi è fondamentale per evitare che il beneficio della riduzione sia invalidato dalla mancanza di adesioni.

È consigliabile prevedere una clausola di risoluzione delle controversie che stabilisca il foro competente o l’eventuale procedura di mediazione/negoziazione obbligatoria prima dell’instaurazione di un giudizio. In certi contesti commerciali, l’arbitrato può risultare preferibile; in altri è opportuno mantenere la giurisdizione ordinaria. A corredo, inserire le consuete clausole di separabilità, modifica e integrale efficacia del resto del contratto permette di chiarire che l’eventuale invalidità di una singola disposizione non compromette l’intero accordo.

Dal punto di vista stilistico, prediligi una scrittura lineare e priva di termini eccessivamente tecnici non necessari: definisci i termini chiave all’inizio della clausola modificativa e usa quella definizione in tutto il documento per evitare varianti lessicali che potrebbero dar luogo a interpretazioni divergenti. Evita parole ambigue e frasi subordinate troppo complesse; quando devi riportare cifre, indica sia la cifra numerica sia quella in lettere per ridurre il rischio di errori. Inserire la firma delle parti con data e luogo, e la firma di eventuali garanti o testimoni, conclude il documento: in contesti dove richiesto dalla normativa o dalle prassi, la presenza di un notaio o la registrazione formale incrementano la certezza dell’atto.

Infine, prima della sottoscrizione definitiva è buona pratica far controllare il testo da un consulente legale e, se l’accordo ha effetti fiscali o contabili rilevanti, da un consulente tributario o dal commercialista. Chiedere conferma scritta dei termini da eventuali garanti, aggiornare gli allegati che rimangono vigenti e conservare copie firmate in formato cartaceo ed elettronico garantisce la tracciabilità e la possibilità di dimostrare gli accordi qualora insorgano contestazioni future. Con queste attenzioni il documento non sarà solo un insieme di clausole, ma uno strumento chiaro, applicabile e difendibile, che tutela gli interessi di entrambe le parti nel mutato equilibrio economico che la riduzione del canone comporta.

Modello accordo di riduzione del canone di locazione

ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

Tra le parti:
1) Il/la Locatore/Locatrice: _____________, con sede/residenza in _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, di seguito “Locatore”;
2) Il/la Conduttore/Conduttrice: _____________, con sede/residenza in _____________, codice fiscale/partita IVA _____________, di seguito “Conduttore”;

Premesso che:
a) con contratto di locazione registrato in data _____________ tra le medesime parti, repertorio/numero di registrazione _____________, relativo all’immobile sito in _____________ (di seguito “Contratto di Locazione Originale”), il Conduttore si obbliga al pagamento di un canone periodico pari a Euro _____________ (________________/00) oltre oneri accessori;
b) le parti intendono concordare una temporanea riduzione del canone, alle condizioni di seguito indicate;

Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue:

Art. 1 – Oggetto
Il presente accordo ha ad oggetto la riduzione temporanea del canone di locazione dovuto ai sensi del Contratto di Locazione Originale per l’immobile sopra indicato.

Art. 2 – Canone ridotto e durata
2.1 A decorrere dal _____________ e fino al _____________ (data compresa), il canone mensile/periodico dovuto dal Conduttore sarà ridotto da Euro _____________ (__________/00) a Euro _____________ (__________/00).
2.2 Al termine del periodo indicato al comma 2.1, salvo diverso accordo scritto tra le parti, il canone tornerà ad essere quello stabilito nel Contratto di Locazione Originale, ossia Euro _____________ (__________/00).

Art. 3 – Modalità di pagamento
3.1 Il canone ridotto di cui all’Art. 2 dovrà essere corrisposto con le stesse scadenze e modalità previste dal Contratto di Locazione Originale, salvo quanto diversamente specificato: _____________.
3.2 Eventuali coordinate bancarie per il pagamento: IBAN _____________; causale: _____________.

Art. 4 – Conseguenze sulla restante disciplina contrattuale
Salvo quanto espressamente previsto dal presente accordo, tutte le altre condizioni, obblighi e diritti previsti dal Contratto di Locazione Originale restano inalterati ed efficaci.

Art. 5 – Deposito cauzionale e garanzie
Il presente accordo non comporta modifica alcuna al deposito cauzionale e alle eventuali garanzie rilasciate a favore del Locatore, salvo diverso accordo scritto tra le parti: _____________.

Art. 6 – Recupero e decorrenza
6.1 La riduzione accordata è: (barrare una opzione al momento della compilazione) temporanea e non rimborsabile alla scadenza del periodo indicato / soggetta a recupero secondo le condizioni seguenti: _____________.
6.2 Le parti dichiarano espressamente che, durante il periodo di riduzione, il Locatore non intenderà esercitare azioni esecutive per il mancato pagamento del canone eccedente quanto concordato nel presente accordo, fermo restando il diritto del Locatore in caso di inadempimento rispetto al canone ridotto.

Art. 7 – Oneri accessori e utenze
Gli oneri accessori, spese condominiali e utenze rimangono a carico del Conduttore salvo diversa pattuizione: _____________. Ogni eventuale modifica va indicata qui: _____________.

Art. 8 – Durata e risoluzione
Il presente accordo ha efficacia esclusivamente nel periodo indicato all’Art. 2. In caso di inadempimento da parte del Conduttore degli obblighi di pagamento del canone ridotto, il Locatore potrà considerare risolto il Contratto di Locazione Originale secondo le disposizioni ivi previste o per legge, previa comunicazione scritta con termine di _____________ giorni per adempiere.

Art. 9 – Comunicazioni
Ogni comunicazione relativa al presente accordo dovrà essere effettuata per iscritto ai seguenti indirizzi:
Per il Locatore: indirizzo/PEC/email _____________;
Per il Conduttore: indirizzo/PEC/email _____________.

Art. 10 – Modifiche
Qualsiasi modifica o integrazione al presente accordo sarà valida solo se redatta per iscritto e sottoscritta da entrambe le parti.

Art. 11 – Legge applicabile e foro competente
Il presente accordo è regolato dalla legge _____________. Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente accordo sarà competente il Foro di _____________, salvo diverso obbligatorio foro previsto dalla legge.

Art. 12 – Dichiarazioni finali
Le parti dichiarano di aver letto, compreso e accettato tutte le clausole del presente accordo e di avere i poteri necessari per sottoscriverlo.

Luogo e data: _____________

Il Locatore
Nome e Cognome/Denominazione: _____________
Firma: _____________

Il Conduttore
Nome e Cognome/Denominazione: _____________
Firma: _____________

Testimoni (facoltativo)
1) Nome e Cognome: _____________ – Firma: _____________
2) Nome e Cognome: _____________ – Firma: _____________

Eventuali allegati:
– Copia del Contratto di Locazione Originale: sì ☐ no ☐ (se sì, reperto/numero: _____________)
– Altro: _____________