Regolamento del condominio precostituito: cosa sapere
Guida completa al condominio precostituito e al suo regolamento
Cos’è il condominio precostituito
Il condominio precostituito è un accordo attraverso il quale diversi proprietari di un terreno edificabile decidono, prima dell’inizio dei lavori, di costruire un edificio in condominio. In questa fase iniziale, vengono già identificate e assegnate le future porzioni immobiliari che, a lavori conclusi, saranno di esclusiva proprietà di ciascun partecipante.
Questa particolare tipologia di condominio permette di disciplinare in anticipo la suddivisione delle proprietà e delle parti comuni, regolando così i rapporti tra i futuri condomini fin dalla fase progettuale.
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Nozione e natura giuridica del condominio
Per comprendere appieno il concetto di condominio precostituito, è utile richiamare la definizione generale di condominio: si tratta di una comunione particolare che riguarda edifici composti da una o più unità abitative di proprietà esclusiva, e da parti comuni strutturalmente e funzionalmente collegate alle stesse.
Le parti comuni, individuate dall’art. 1117 del codice civile, comprendono:
- Elementi strutturali: suolo, fondazioni, muri portanti, pilastri, travi portanti, tetti, lastrici solari, scale, ingressi, vestiboli, portici, cortili, facciate.
- Spazi e locali destinati a servizi comuni: aree di parcheggio, portineria, alloggio del portiere, lavanderie, stenditoi, sottotetti ad uso comune.
- Impianti e manufatti destinati all’uso collettivo: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti centralizzati per energia, riscaldamento, condizionamento, ricezione radiotelevisiva, accesso a flussi informativi.
Le parti comuni possono essere estese anche ad altre aree e impianti non espressamente previsti dalla legge, purché la volontà dei condomini sia chiara in tal senso.
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La natura giuridica del condominio
Il condominio è un caso particolare di comunione, regolato da norme specifiche (articoli 1117 e seguenti del codice civile) e, in via sussidiaria, dalle norme generali sulla comunione (articolo 1139 c.c.).
Esiste un dibattito dottrinale sulla possibilità di attribuire al condominio una soggettività giuridica:
- Secondo una parte della dottrina, il condominio può essere parte in giudizio, intestatario di atti e titolare di conti correnti.
- Secondo un’altra parte, il condominio non ha soggettività giuridica autonoma, limitandosi a rappresentare una forma di comunione tra proprietari, con responsabilità solidale per le obbligazioni assunte.
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Utilizzo delle parti comuni nel condominio precostituito
Le parti comuni, salvo diversa indicazione nei titoli di proprietà, sono utilizzabili da tutti i condomini, a condizione che l’uso non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di goderne in modo analogo. Le limitazioni all’uso delle parti comuni possono essere introdotte solo tramite regolamento o accordi specifici.
Le modifiche o le opere sulle parti di proprietà esclusiva sono vietate se arrecano danno alle parti comuni, soprattutto per quanto riguarda la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio.
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Innovazioni sulle parti comuni
L’articolo 1120 del codice civile disciplina le innovazioni, consentendo ai condomini, con maggioranza qualificata, di deliberare opere dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Rientrano tra queste, ad esempio:
- Interventi per migliorare sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti.
- Opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche, risparmio energetico, realizzazione di parcheggi e produzione di energia tramite fonti rinnovabili.
- Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o informativa.
Se le innovazioni comportano spese particolarmente gravose o hanno carattere voluttuario (articolo 1121 c.c.), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dalla partecipazione alle relative spese.
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Ripartizione delle spese condominiali
Ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo che si tratti di spese relative a servizi utilizzati in misura differente, che saranno ripartite in base all’uso effettivo.
Nel caso di condomini parziali (ad esempio, alcune parti comuni o impianti utilizzati solo da una parte dei condomini), la spesa grava soltanto sugli utilizzatori.
Non è possibile sottrarsi alle spese rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni. In caso di vendita di un’unità immobiliare, venditore e acquirente sono responsabili in solido per le spese ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente.
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Il regolamento di condominio
Ogni condominio dovrebbe dotarsi di un regolamento che disciplini l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese (attraverso le tabelle millesimali) e una serie di regole riguardanti la vita condominiale, il decoro e l’amministrazione dell’edificio.
Esistono diverse tipologie di regolamento:
Regolamento contrattuale (o convenzionale)
Redatto e approvato all’unanimità, solitamente predisposto dal costruttore e accettato dai primi acquirenti al momento del rogito. Può contenere vincoli e limitazioni anche in riferimento all’uso delle proprietà esclusive.
Regolamento assembleare (o maggioritario)
Approvato dall’assemblea con la maggioranza richiesta per legge (metà più uno dei millesimi e dei partecipanti), regola principalmente l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese, senza limitare i diritti sulle proprietà esclusive.
Regolamento proprio
Documento privo di clausole limitative sui diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive. Di solito è di natura assembleare e può essere approvato a maggioranza.
Regolamento improprio
Contiene clausole limitative dei diritti sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni. Richiede l’approvazione all’unanimità se adottato in sede assembleare, oppure viene inserito in sede contrattuale.
Regolamento contrattuale precostituito
È il regolamento predisposto dal proprietario originario del terreno o dal costruttore prima della vendita delle singole unità. Diventa vincolante per gli acquirenti solo se viene espressamente approvato e accettato al momento dell’acquisto.
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La trascrizione del regolamento di condominio
Per essere opponibile ai terzi, il regolamento di condominio (soprattutto se contiene limitazioni ai diritti dei proprietari) deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione deve indicare chiaramente le clausole che limitano i diritti sulle proprietà esclusive, specificando il contenuto essenziale delle limitazioni e i soggetti a cui si applicano.
Secondo l’articolo 2665 del codice civile, eventuali omissioni o inesattezze nella nota di trascrizione non compromettono la validità della trascrizione stessa, a meno che non generino incertezza sulle persone, sui beni o sul rapporto giuridico cui si riferisce.
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In sintesi
- Il condominio precostituito consente di organizzare in anticipo la realizzazione e la gestione di un edificio condominiale, regolando diritti e doveri dei futuri proprietari.
- Le parti comuni sono individuate dalla legge, ma possono essere ampliate per volontà dei condomini.
- Il regolamento di condominio è lo strumento fondamentale per disciplinare la vita comune e la ripartizione delle spese.
- Le limitazioni ai diritti sulle proprietà esclusive devono essere specificatamente approvate e, per essere opponibili ai terzi, trascritte nei pubblici registri.
Questa guida intende fornire una panoramica chiara e aggiornata sulla disciplina del condominio precostituito e sul funzionamento del relativo regolamento, utile sia per i futuri proprietari sia per i professionisti del settore immobiliare.