Responsabilità dell’Amministratore di Condominio e Beni Comuni
L’amministratore di condominio è legato all’immobile amministrato da una contratto di mandato senza rappresentanza ed è a ciò che va sempre correlata la questione della responsabilità personale dell’amministratore. Lo spazio della responsabilità dell’amministratore di condominio non si limita ai soli casi previsti dal legislatore ma si aggiorna di continuo.
Con la sentenza n. 25251/2008 la Cassazione ha specificato che “l’amministratore è custode dei beni condominiali e ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, con conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danno a terzi o agli stessi condòmini”.
Seguendo questo ragionamento, gli Ermellini hanno sviluppato un ulteriore principio con la sentenza 17983/2014. Con tale sentenza la Suprema Corte ha, infatti, aggiunto che “la responsabilità extra contrattuale verso i terzi risulta predicabile – ex articolo 2051 Codice civile – esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di ricorrere in responsabilità nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo”. Il concetto di custodia che fonda la responsabilità sul citato articolo sarebbe “altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrando negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condòmini) e sussiste – rispetto a soggetti terzi e sul piano extracontrattuale – in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria”.
Alla luce di quanto finora detto, il terzo danneggiato può agire per la responsabilità di cui all’art. 2051 Codice civile solo nei confronti del condominio – e, di conseguenza, di tutti i condòmini, essendo il condominio un semplice ente di gestione privo di personalità giuridica – e non direttamente nei confronti dell’amministratore, anche qualora quest’ultimo abbia mancato di custodire la cosa comune.
Una volta emessa la condanna, il condominio può chiedere all’amministratore il risarcimento per l’inadempienza agli obblighi del mandato.
Questa sentenza è di notevole importanza, in quanto sarebbe stato ingiusto ritenere l’amministratore di condominio come il diretto responsabile per il risarcimento dei danni, derivanti dai beni condominiali, subiti da un terzo.