Compravendita di Cosa Futura – Caratteristiche e Funzionamento
Nel contesto del diritto, è possibile che gli accordi patrimoniali abbiano come oggetto beni non ancora esistenti, simili alle attribuzioni verso soggetti inesistenti. Questa caratteristica è confermata dall’articolo 1348 del codice civile, il quale stabilisce che “la prestazione di cose future può essere dedotta in contratto, salvi i particolari divieti della legge”. L’importante è che sia possibile che tali cose vengano ad esistenza, secondo l’articolo 1346.
Definizione di Compravendita di Cosa Futura
La compravendita di cosa futura riguarda la vendita di un oggetto che, al momento del contratto, non esiste ancora ma che si prevede verrà ad esistenza. Questo avvenimento può dipendere o meno dall’intervento umano. Tale tipo di compravendita comporta effetti immediati di natura obbligatoria, e successivi effetti reali. Se l’oggetto non viene ad esistenza, gli effetti reali non si producono e il diritto su quell’oggetto non sorge.
Fonti Normative
L’articolo 1472 del codice civile regola la compravendita di cosa futura. Esso specifica che:
“Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla, se la cosa non viene ad esistenza”.
Tipologie di Compravendita di Cosa Futura
La compravendita di cosa futura può assumere due forme:
- Emptio Rei Speratae (Vendita di Cosa Sperata): Il contratto si basa sulla condizione che l’oggetto verrà sicuramente ad esistenza.
- Emptio Spei (Vendita di Speranza): Il compratore si assume il rischio che l’oggetto non venga ad esistenza, risultando in un contratto aleatorio.
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione (n. 9994 del 2016), nei contratti destinati al trasferimento di proprietà di immobili futuri, la forma scritta è richiesta solo per il contratto con effetti obbligatori e non per l’identificazione del bene, la cui proprietà si trasferisce non appena viene ad esistenza.
Nullità del Contratto
Come indicato dall’articolo 1472, una vendita di cosa futura è nulla se l’oggetto non viene ad esistenza, salvo che sia stato stipulato un contratto aleatorio.
Effetti della Compravendita
La compravendita di cosa futura genera due tipi di effetti:
- Effetti Obbligatori: Si manifestano immediatamente e consistono nell’impegno delle parti, come l’obbligo del venditore di trasferire la proprietà della cosa.
- Effetti Reali: Si manifestano quando l’oggetto viene ad esistenza, come la consegna della cosa.
Il principio consensualistico, prevalente nella dottrina, stabilisce che la costituzione o trasferimento del diritto si produce al consenso delle parti, pur con effetti reali differiti.
Applicazione agli Immobili da Costruire
Per le vendite di immobili non ultimati, il codice civile si intreccia con il decreto legislativo 122/2005, che offre maggiori tutele agli acquirenti. Tale normativa si applica ai contratti di trasferimento non immediato di proprietà immobiliari, condizionando l’obbligo di stipulare polizze.
Appalto e Compravendita di Cosa Futura
Vi sono casi in cui vi è incertezza se un contratto riguardi puramente la vendita di un immobile futuro o se si tratti di un contratto misto. La Cassazione ha specificato che tale contratto può configurararsi come vendita di cosa futura o come un negozio misto, combinando elementi di vendita presente e appalto, a seconda dell’intento principale delle parti.
Confronto con la Compravendita di Cosa Altrui
La compravendita di cosa futura non va confusa con quella di cosa altrui, dove l’oggetto esiste ma è di proprietà di un terzo. Le due tipologie sono regolate da articoli diversi del codice civile.
Questa guida riassume i principali aspetti legali e normativi della compravendita di cosa futura, offrendo una panoramica critica sui diversi scenari possibili in tali contratti.