Il contratto di leasing – indice:

Il leasing, o locazione finanziaria, rappresenta un contratto atipico regolato da una varietà di fonti normative, sia di carattere ordinario che regionale e secondaria. La definizione più recente di questo contratto è stata fornita dalla legge 124 del 2017. Tale complessità normativa riflette le diverse applicazioni del leasing in vari settori, rendendo necessario un esame approfondito dei profili soggettivi e oggettivi di questa forma contrattuale. In questa guida, ci concentreremo su come funziona il leasing e sulle sue principali varianti.

Cos’è il contratto di leasing

Il contratto di leasing si struttura attorno a un modello di operazioni che coinvolge normalmente due parti: un “utilizzatore” e un “concedente”, con quest’ultimo che è l’impresa di leasing. Sebbene si tratti di un contratto bilaterale, è possibile che vi siano anche tre parti coinvolte, senza però che si stabilisca uno scopo comune che giustifichi un contratto plurilaterale.

Il rapporto tra le parti inizia con la richiesta dell’utilizzatore, che chiede al concedente di fornire la prestazione di godimento di un bene, che può essere immobile, mobile o mobile registrato. L’accettazione della richiesta da parte dell’impresa di leasing genera il consenso necessario per la formazione del contratto.

L’oggetto del contratto è, quindi, la prestazione di godimento temporaneo di un bene, le cui specifiche sono determinate dall’utilizzatore e comunicate al concedente, il quale è tenuto a procurarsi o realizzare il bene secondo le indicazioni ricevute.

Il corrispettivo per questa prestazione è rappresentato da un canone periodico stabilito dal concedente e versato dall’utilizzatore.

Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha tre opzioni:

• far scadere il contratto e restituire il bene;
• richiedere una proroga del contratto, pagando un canone inferiore;
• acquistare il bene, versando il prezzo concordato.

Questi elementi costituiscono le basi essenziali del leasing, che operano indipendentemente da eventuali accordi contrattuali diversi.

Come funziona il contratto di leasing

Quando il contratto viene firmato, l’impresa di leasing consegna direttamente all’utilizzatore l’oggetto della locazione, che può essere un bene materiale o denaro per l’acquisto. Dalla consegna in poi, l’utilizzatore è responsabile per la manutenzione ordinaria e straordinaria del bene.

L’utilizzatore si assume il rischio di eventuali problemi relativi alla consegna del bene, inclusi ritardi, vizi o danni durante il trasporto. Eventuali azioni legali contro il produttore o costruttore per tali vizi ricadono sull’utilizzatore.

Inoltre, l’utilizzatore deve attivarsi per tutelare i diritti del concedente sul bene, anche attraverso azioni legali se necessario. L’opzione di acquisto alla scadenza del contratto deve essere formalizzata in un accordo separato.

I giudici distinguono tra leasing operativo, noto anche come leasing di godimento, e leasing finanziario, o traslativo, che analizzeremo di seguito.

Leasing operativo o di godimento

Il leasing operativo si caratterizza per una durata del contratto che coincide con la vita tecnico-economica del bene, e il canone è considerato come corrispettivo per il godimento del bene. Quest’ultimo rimane di proprietà del concedente, che può anche essere il produttore. Questo tipo di leasing è tipicamente utilizzato per beni che diventano obsoleti rapidamente ed è sempre un contratto bilaterale.

In caso di risoluzione anticipata, il concedente può non restituire i canoni già versati, in conformità con le disposizioni del codice civile riguardanti la risoluzione dei contratti.

Leasing finanziario o traslativo

Nel leasing traslativo, l’oggetto è un bene il cui valore alla scadenza del contratto supera il prezzo stabilito per l’opzione di acquisto. Qui le parti coinvolte sono tre: il produttore del bene, il concedente e l’utilizzatore. L’utilizzatore paga un canone fino alla scadenza del contratto, momento in cui potrà decidere se acquistare, rinnovare o restituire il bene.

Questa forma di leasing ha principalmente la funzione di finanziare un soggetto che necessita di beni strumentali per la propria attività. Se il contratto prevede il trasferimento di proprietà all’utilizzatore, la risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore comporta la restituzione delle rate ricevute dal concedente, seguendo la disciplina della vendita a rate con riserva di proprietà.

Le differenze tra leasing di godimento e leasing traslativo

Le principali differenze tra leasing operativo e finanziario possono essere riassunte come segue:

• Il prezzo di riscatto e la composizione dei canoni: un prezzo elevato indica un leasing di godimento, mentre un prezzo basso è tipico del leasing traslativo, finalizzato al trasferimento del bene;
• La figura del fornitore: nel leasing traslativo il fornitore non coincide con il concedente;
• La funzione dei due contratti: il leasing operativo offre un immediato godimento del bene, mentre il leasing finanziario si concentra sul finanziamento dell’utilizzatore.

La società di leasing

Le società di leasing sono intermediari autorizzati a operare nel settore, riservato a determinate categorie come banche e intermediari finanziari. Le normative di riferimento stabiliscono obblighi e principi di comportamento per queste istituzioni, inclusa l’iscrizione a specifici albi per il monitoraggio e la vigilanza.

Sale and lease-back

Il Sale and lease-back è un contratto in cui l’utilizzatore vende un bene di sua proprietà al concedente, per poi ottenerne il godimento tramite il pagamento di un canone periodico. Questa operazione segue lo stesso schema del leasing, ma include anche il pagamento del prezzo del bene da parte della società di leasing.

Secondo la Corte di Cassazione, il sales and lease back è considerato un contratto d’impresa tipico e, come tale, è generalmente valido.

Leasing immobiliare: come funziona

Il leasing immobiliare rientra nella categoria del leasing finanziario. Le caratteristiche principali includono:

• Le parti coinvolte sono il locatore (concedente), il venditore e l’utilizzatore;
• Il contratto ha una durata predeterminata;
• Il pagamento per la concessione dell’immobile è oneroso e può avvenire a rate periodiche;
• Gli immobili sono acquistati dal locatore o su sua richiesta;
• L’utilizzatore ha la possibilità di acquistare l’immobile alla scadenza del contratto.

Chi desidera acquistare un immobile in leasing deve prima accordarsi con la società proprietaria e poi con la società di leasing per ottenere il finanziamento necessario per l’acquisto. Una volta raggiunto l’accordo, la società di leasing acquisterà l’immobile al prezzo concordato.

La trascrizione del leasing immobiliare

Le norme relative alla trascrizione sono contenute negli articoli 2643 e 2644 del codice civile. Il primo stabilisce gli atti soggetti a trascrizione, inclusi i contratti di locazione di beni immobili con durata superiore a nove anni. La seconda norma definisce gli effetti della trascrizione, stabilendo che in caso di più diritti di godimento sullo stesso bene, prevale il diritto di chi ha trascritto per primo.

Per la locazione finanziaria di beni immobili, la trascrizione dovrebbe avvenire secondo il comma 8 dell’articolo 2643, ma la dottrina ha sollevato dubbi sulla sua applicabilità al leasing immobiliare.