Affitto di fondi rustici – Definizione e funzionamento

In Italia, la questione dell’affitto di fondi rustici è regolata in modo diverso rispetto alla locazione di immobili commerciali o residenziali. Data la specificità dei fondi rustici e le diverse finalità rispetto ai contratti di locazione ordinari, il legislatore ha stabilito delle norme specifiche per il settore attraverso la legge 203/1982, che definisce la disciplina dell’affitto di fondo rustico. Ma quali sono le principali caratteristiche di questa normativa?

La durata dell’affitto di fondi rustici

Una delle prime peculiarità riguarda la durata. Il contratto di affitto di fondo rustico ha una durata standard di 15 anni, che si riduce a 6 anni per i terreni montani adibiti all’alpeggio e per i terreni agricoli situati nelle comunità montane.

Tuttavia, la normativa consente di stabilire una durata diversa da quella standard, ma richiede la consulenza di organizzazioni professionali agricole per la stipula del contratto. Inoltre, mentre il limite temporale vincola principalmente il proprietario, l’affittuario ha la libertà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione di dare un preavviso di almeno un anno prima della scadenza dell’annata agraria.

Questa scelta normativa, che prevede una maggiore durata rispetto alle locazioni ordinarie, si giustifica con la necessità di consentire all’affittuario una programmazione più efficace delle attività produttive. Infatti, termini di locazione più brevi renderebbero difficile la pianificazione di coltivazioni che richiedono diversi anni per raggiungere la maturazione.

La scadenza del contratto di affitto di fondi rustici

Alla scadenza del contratto, è previsto un tacito rinnovo se nessuna delle parti comunica la disdetta con lettera raccomandata almeno un anno prima della scadenza. Inoltre, il locatore ha la possibilità di cedere in affitto il fondo a terzi, ma deve informare l’affittuario delle offerte ricevute almeno 90 giorni prima della scadenza. L’affittuario ha diritto di prelazione e deve essere preferito agli altri se entro 45 giorni dall’avviso offre condizioni pari a quelle comunicate.

Il pagamento del canone

Un altro aspetto distintivo dell’affitto di fondo rustico riguarda il pagamento. Oltre al tradizionale pagamento in denaro, il corrispettivo può essere versato anche sotto forma di una quota dei frutti prodotti dal terreno o attraverso prestazioni in natura.

In merito al canone di affitto, la legge 203/1982 stabiliva inizialmente un criterio basato sul reddito dominicale, da moltiplicarsi per coefficienti determinati da commissioni tecniche. Tuttavia, tale norma è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale, poiché i dati catastali non riflettono le reali caratteristiche dei terreni. Pertanto, si è optato per seguire i criteri definiti dai contratti collettivi stipulati dalle organizzazioni professionali agricole

La forma

Analogamente ai contratti di locazione di immobili residenziali e commerciali, non è richiesta una forma scritta per il contratto di affitto di fondo rustico. È possibile stipulare un accordo verbale, che deve però essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, come nel caso di contratti scritti.

Gli obblighi

Tra le principali peculiarità del contratto di affitto di fondo rustico, è importante sottolineare l’obbligo per l’affittuario di coltivare il terreno seguendo le buone pratiche agricole. Questo implica che il locatario deve mantenere la fertilità del terreno, rispettando le tecniche agrarie, come le rotazioni delle coltivazioni e la concimazione.

Il proprietario è responsabile degli interventi straordinari che non siano causati da negligenza dell’affittuario, mentre quest’ultimo è tenuto a occuparsi delle riparazioni ordinarie. Inoltre, il proprietario ha il diritto di controllare personalmente i terreni affittati o di farli esaminare da persone fidate, per verificare il rispetto degli obblighi contrattuali da parte dell’affittuario.

Se l’affittuario non rispetta gli obblighi stabiliti dalla legge, il proprietario ha il diritto di risolvere il contratto. Questo può avvenire, ad esempio, se durante un’ispezione si constatano coltivazioni irrazionali o una manutenzione inadeguata del terreno e delle attrezzature. Anche il mancato pagamento del corrispettivo può portare alla risoluzione contrattuale.