Il rent to buy – indice:

Il rent to buy è un contratto che consente di usufruire immediatamente di un immobile, pagando un canone che ha una duplice funzione. Infatti, il pagamento del canone per un determinato periodo porta all’acquisto dell’immobile per un importo ridotto di quanto già versato. Questa tipologia di contratto è stata introdotta da una legge del 2014, finalizzata a rilanciare il settore edilizio.

Cos’è il contratto di rent to buy

Il contratto di rent to buy è un accordo che consente a un soggetto di utilizzare un immobile, con l’opzione di acquistarlo successivamente. Viene stipulato tra il proprietario dell’immobile, noto come concedente, e un altro soggetto, il conduttore, che ha il diritto di acquistare il bene alla scadenza del contratto.

La legge specifica che questo tipo di contratto prevede l’immediata concessione del godimento dell’immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al prezzo di vendita una parte del canone versato.

È possibile identificare due fasi principali del contratto:

• La prima consiste nel godimento dell’immobile, con il pagamento del canone;
• La seconda, se il conduttore decide di esercitare il diritto di acquisto, comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Come funziona il contratto di rent to buy: il canone

Il contratto prevede il pagamento di un canone che si suddivide in due componenti:

• Una parte relativa al pagamento per l’utilizzo dell’immobile;
• Un’altra parte da imputare al prezzo di acquisto, se il conduttore decide di esercitare il suo diritto di acquisto.

È essenziale specificare queste due componenti nel contratto, poiché costituiscono un elemento fondamentale per la validità dell’accordo.

Le caratteristiche dell’immobile oggetto del contratto

La legge non specifica le caratteristiche degli immobili che possono essere oggetto di un contratto di rent to buy, quindi è possibile applicarlo a qualsiasi tipo di bene: residenziale, commerciale, turistico, direzionale, agricolo e altro. È prevista anche la possibilità di utilizzare questo contratto per terreni o fabbricati senza finiture, in cui è possibile concordare che il conduttore si faccia carico delle opere di completamento, riducendo le componenti del canone.

Gli effetti del contratto: la trascrizione

La legge prevede l’obbligatorietà della trascrizione del contratto, la quale produce effetti specifici:

• La trascrizione rende opponibile ai terzi la concessione di utilizzo dell’immobile;
• Produce un effetto prenotativo, simile a quello dei contratti preliminari, garantendo al conduttore l’acquisto dell’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula, a condizione che l’atto di vendita venga trascritto entro un certo termine.

La trascrizione può essere cancellata su richiesta del concedente nel caso in cui il contratto cessi di produrre effetti.

Quali sono gli obblighi del conduttore

Gli obblighi del conduttore sono simili a quelli previsti per l’usufrutto:

• Custodire l’immobile nello stato in cui si trova;
• Fornire una garanzia valida;
• Gestire e mantenere l’immobile e le parti comuni;
• Occuparsi delle riparazioni straordinarie in caso di inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;
• Partecipare alle assemblee condominiali;
• Restituire l’immobile se decide di non acquistarlo.

Quali sono gli obblighi del concedente

Gli obblighi del concedente includono:

• Consegnare l’immobile al conduttore;
• Definire con il conduttore il tipo di garanzia da prestare;
• Eseguire le riparazioni straordinarie;
• Gestire i diritti di voto nelle assemblee condominiali per le questioni non relative all’ordinaria amministrazione;
• Consentire la vendita dell’immobile al conduttore se decide di procedere con l’acquisto.

Quando il conduttore non adempie agli obblighi contrattuali

In caso di inadempimento da parte del conduttore, il concedente può intraprendere azioni legali per ottenere il pagamento dei canoni dovuti o per richiedere l’adempimento specifico delle obbligazioni. In alternativa, può risolvere il contratto, comportando la restituzione dell’immobile e la possibilità di trattenere i canoni pagati come risarcimento.

Le conseguenze del mancato adempimento degli obblighi del concedente

Se il concedente non rispetta i propri obblighi, il conduttore può richiedere l’adempimento specifico o chiedere una risoluzione del contratto, mantenendo i canoni relativi all’uso del bene e ottenendo il rimborso per i canoni pagati per la vendita.

Vantaggi e svantaggi del contratto di rent to buy

Il contratto di rent to buy presenta vantaggi e svantaggi per entrambe le parti:

• Vantaggi per il concedente: mantiene la proprietà dell’immobile e incassa canoni senza gli oneri di un contratto di locazione.
• Vantaggi per il conduttore: può godere dell’immobile senza obbligo di acquisto immediato e ha accesso ai benefici della trascrizione.

Tra gli svantaggi troviamo:

• Svantaggi per il concedente: si fa carico delle spese straordinarie e degli oneri fiscali senza garanzia di vendita.
• Svantaggi per il conduttore: non gode delle stesse tutele del contratto di locazione e perde le somme versate se decide di non acquistare.